Non finisce di stupire ‘l’affaire ex albergo Pontevecchio’ di Noli. Sullo sfondo una story ricca di sorprese, colpi di scena, zone buie, interrogativi, delibere di giunta e di consiglio, 5 perizie. L’ultimo ‘colpo di scena’ si consuma alle 16 del 20 novembre nell’aula udienze di vendite all’asta del tribunale di Savona, davanti al delegato dr. Silvio Auxilia. Due le offerte. Una di 635.585,72. dell’avv. Stefania Cossu di Genova, per conto di un mandante. L’altra che si è aggiudicata la proprietà dell’immobile molto discusso e chiacchierato, di 636 mila €, da saldare entro 60 giorni. Il ‘fortunato’ acquirente è amministratore unico della Onerwordl Srl, con sede a Mazzè (TO), Wong Siu Tai, 65 anni, nato a Hong Kong. Ha battuto per meno di 50 centesimi il concorrente: ‘CR 1 Real Estate Srl’, con sede a Milano, via Parini2, di Lorenzo Barchietto, nato a Domodossola, 45 anni.
Uno degli interrogativi non da poco (business sì o no) riguarda un eventuale svincolo alberghiero della struttura a 4 piani, 840 mq. dopo che la giunta Niccoli aveva svincolato due alloggi che non erano nati come albergo, poi ‘trasformati’ e incorporati nella struttura ad uso hotel. Un terzo appartamento di proprietà di un legale di Savona è sempre rimasto tale. Leggendo la delibera del consiglio comunale che nel 2016 (sindaco Niccoli) ha approvato (la minoranza si è astenuta) la rimozione del vincolo alberghiero (unicamente per uno dei tre alloggi), con tanto di minuziosa motivazione, c’è da domandarsi perchè il resto dell’ex Pontevecchio sia rimasto vincolato. E quale sorte abbia subito la parte realizzata con precario. E oggi per il nuovo acquirente c’è la prospettiva fortunata, fino a ieri negata, di finire sul mercato delle seconde case e locali per un ampio centro commerciale ? Un immobile che era stato valutato tre milioni (con mutuo bancario di 2 milioni 400 mila lire). Fino all’asta in tribunale, con la destinazione alberghiera, ad un prezzo base 847, 447, rinviata una prima volta il 30 aprile scorso. Il 20 novembre aggiudicata, stesso prezzo base, offerta minima 635,587.
Alla Camera di Commercio l’acquirente Onerwordl Srl ha un capitale sociale di 10.200 euro, 1 addetto, 3 soci, 4 bilanci depositati dal 2014 al 2018. Si occupa, dal 2013, di commercio all’ingrosso di abbigliamento uomo, donna, bambino, a locazione di beni immobili propri. I soci, oltre a Wong Siu Tai (con quote nominali di 510 €), domicilio a Torino in via Carmagnola, con la stessa quota è Lee Chin Sou, 54 anni, Torino, via Pesaro e la Risen Energy Tecnhnology Limited (quote 9.180 euro), domicilio titolare o rappresentanza Jordan, Koloon Parkes Street 25 (Hong – Kong).
Mazzè, dove si trova l’azienda di Wong Siu Tai, è un comune di 4.143 abitanti della città metropolitana di Torino, in Piemonte, attraversato dal fiume Dora Baltea. Centro noto per l’antico castello situato su Colle San Michele e affacciato sull’ampia ansa della Dora Baltea che scorre ai piedi della rupe.
Dal verbale di trasferimento di vendita senza incanto si legge. “…Il professionista delegato (dr. Silvio Auxilia ndr) dispone farsi luogo a gara tra i presenti sulla base dell’offerta più alta, con il rilancio minimo indicato nell’avviso di vendita (15 mila euro ndr) e dopo un’asta (30 aprile rinviata come vedremo oltre ndr)….non vi sono altre offerte e sulla base dell’ordinanza e della relazione del geom. Furio Robotti del 4 maggio 2018, con integrazione del 7 luglio 2019….., costituita da piena proprietà di struttura alberghiera della superficie commerciale di mq. 830,83, su quattro piani, oltre a lastrico solare……aggiudica al prezzo di 636 mila…dopo aver acquisito la cauzione versta con bonifico bancario, in data 14 novembre 2019, per euro 63.600 e….. si riserva la restituzione della cauzione versata a mezzo bonifico da parte dell’altro offerente, avv. Stefania Cossu“.
Trucioli.it ha già scritto nei mesi scorsi due servizi, con intervista al penultimo proprietario dell’albergo che aveva venduto a corpo, Ettore Rusticoni di Noli. Ponendo diversi quesiti rimasti senza risposta. La parte ricettiva comprendeva tre alloggi (un terzo di altra proprietà di un avvocato di Savona è sempre rimasto tale) che erano stati adibiti a hotel e che avevano successivamente beneficiato, nonostante l’enclave, della revoca del vincolo alberghiero. L’immobile comprende pure una parte di edificio realizzato con precario e vincolo di destinazione d’uso. Nessuno sa se sia stato sanato e condonato, oppure sia rimasto tale (vincolato) in quanto albergo. Con volumi da demolire in caso di trasformazione in alloggi ? Cosa prevede il nuovo Puc, adottato con Niccoli sindaco, ma non pubblicato e rimasto nel cassetto ? In quanti ne sono a conoscenza ? Cosa propone ora la nuova giunta e maggioranza di centro sinistra ? Il mantenimento del vincolo, dunque il ‘Pontevecchio’ , senza i due alloggi già svincolati, dovrà essere recuperato con importanti lavori di riqualificazione ? E non sarebbe certo un affare, con i tempi che corrono, l’investimento e una gestione alberghiera. Accade non solo a Noli, ci sono altre esempi passati e recenti lungo la Riviera, anche in altri casi di vendita immobiliare all’asta. Se fosse così l’acquirente cinese si accinge ad una bella sfida. A meno che un uccellino non abbia sussurrato scenari più confortanti: svincolo si, sanata ‘miracolosamente’ la mai citata costruzione realizzata con precario a beneficio di albergo e che dovrebbe decadere col cambio di destinazione d’uso, come ha ripetutamente sostenuto nell’intervista l’ex proprietario Rusticoni. Che ha ribadito ulteriormente: 1 alloggio al primo piano venduto a Marchese, 2 alloggi al secondo piano fanno parte dell’albergo e come tali venduti. La delibera di consiglio svincola 1 solo alloggio (quello che apparteneva a Marchese). Il piano terra comprendeva il ristorante. Al primo piano l’alloggio dell’avv. D’ Arcur, mai venduto, sembrerebbe.
Intanto c’è pure da chiedersi se la stessa giunta del sindaco Niccoli aveva tenuto conto o ignorava l’esistenza del precario ? Oppure c’è una legge regionale che consente di ‘cancellare’ i precari alberghieri ? E perchè in perizia il volume precario non viene mai menzionato ? E’ decaduto anche il precario beneficiando di un condono che ignoriamo ? Per una costruzione ed un albergo molto datati negli anni .
L’INTEGRAZIONE DELLA PERIZIA DEL GEOM. ROBOTTI – Il lavoro peritale affidato al geom. Furio Robotti di Savona ha comportato una spesa di 2.385 euro, non sono molti tenuto conto della complessità in cui si è venuto a trovare il veterano professionista. Uno dei 5 periti che si sono alternati nel corso degli anni e che hanno esaminato la pratica, alcuni nominati dalla banca che ha concesso il mutuo (Unicredit in origine l’importo di 2 milioni 400 mila euro) e da chi ha acquisito il credito ed acquistato l’immobile con diversi passaggi. L’esecutato (debitore) figurava Area Immobiliare Spa, poi Area Immobiliare Srl Unipersonale con sede in via Magatti a Varese. E di cui abbiamo scritto con le dichiarazioni e la denuncia ai carabinieri di Fabrizio Sobrero.
Il geom. Robotti è stato incaricato dal giudice ad integrare la perizia del 4 maggio 2018 e dopo l’udienza del 23 aprile 2019. Per dare conto di eventuali modifiche intervenute. Ovvero precisando la destinazione d’uso, stato in cui versa la pratica, dopo un accesso agli atti del 11 giugno 2019 e “successivo colloquio con il responsabile del servizio Urbanistica ed edilizia privata del Comune di Noli, arch. Raffaello Riba.”
Scrive Robotti: ” L’arch. Riba ha mostrato tutti i documenti versati dall’esecutato (Area Immobiliare ndr) relativi alla pratica ex albergo Pontevecchio consistenti in due proposte progettuali a firma dell’arch. Giorgio Taverna di Genova (già consulente del Comune ndr) in data 11 ottobre 2018 e 27 febbraio 2019, entrambe depositate successivamente alla data del pignoramento e del mio primo accesso agli atti del 27 marzo 2018. La proposta dell’11 ottobre 2016, corredata di 3 allegati, prevede la ristrutturazione dell’edificio in cui viene considerato il mantenimento della destinazione d’uso alberghiera, una stima economica volta a dimostrare l0’anti – economicità dell’intervento di ristrutturazione e mantenimento destinazione ricettiva. Un secondo progetto con cambio di destinazione d’uso dell’immobile a residenziale, con parziale cessione degli spazi al piano terra alla Croce Bianca, a servizi turistici, servizi igienici pubblici e corridoio comune. La proposta progettuale del 27 febbraio 2019, prevede la cessione del piano terra senza peraltro indicarne ristrutturazione contestualmente al mutamento di destinazione alberghiera a residenziale, prevedendo la cessione al Comune dell’intera superficie del piano terra senza peraltro indicarne costi, tempi e men che meno modalità d’uso condominiali demandando il tutto ad una stipulanda convenzione da sottoporre a futura pronuncia del consiglio comunale”.
LA DELIBERA DELLA GIUNTA NICCOLI – Il perito da atto di aver visionato la delibera di giunta del 20 dicembre 2018….istanza di rimozione di vincolo alberghiero ai sensi della legge regionale 7 febbraio 2008…richiedente Fabrizio Sobrero quale amministratore unico di Area Immobiliare Srl...dato che la proposta prevede l’insediamento di funzioni ad uso pubblico al piano terra dell’edificio, per la restante parte dell’immobile costituito da tre livelli, la trasformazione , con minima sopraelevazione dell’edificio a destinazione residenziale … ” ritenute congrue ed accoglibili le motivazioni a fondamento dell’istanza di svincolo presentata da Sobrero….sulla scorta della documentazione prodotta a firma dell’arch. Taverna a corredo dell’istanza, in particolare sulle positive valutazioni operate dall’Amministrazione comunale sulla proposta del privato di concedere la cessione parziale dei locali ubicati al piano terra dello stabile… le cui modalità dovranno essere disciplinate da apposita convenzione da sottoscrivere con il Comune stesso…la giunta delibera di esprimere un parere favorevole sulla procedibilità dell’istanza di svincolo della struttura alberghiera Pontevecchio pervenuta l’11 ottobre 2018 presentata da Fabrizio Sobrero...per la discussione in consiglio comunale…..La delibera sopra richiamata – rimarca il perito Robotti – fa riferimento alla prima proposta progettuale a firma dell’arch. Taverna, allo stato modificata dalla seconda del 27 febbraio 2019 e alla quale le Amministrazioni (quella di Niccoli e ora di Fossati) non hanno espresso alcun parere”.
“Nel faldone del Comune – continua il perito-. è agli atti una bozza di convenzione non firmata, nè formalizzata in alcun modo. …Non sussiste dunque alcun documento amministrativo che postuli variazione della stima già depositata e anche nel caso di avvenuto formale accoglimento del mutamento di destinazione d’uso e connessa parziale demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, ogni valutazione non potrà prescindere dalle modalità e condizioni a cui sarà sottoposta la cessione al Comune dell’intero piano terra e la regolazione della servitù di passaggio sul terrazzo di proprietà Marchese….”
LA NUOVA AMMINISTRAZIONE CON IL SINDACO FOSSATI – Sempre dalla relazione Robotti: “…Si è insediata il 19 giugno 2019 , giorno precedente all’accesso da me effettuato, pertanto non vi erano ancora atti formulati che esprimessero un parere in merito all’operazione immobiliare per ex albergo Pontevecchio (le licenze sono state restituite in Comune dall’ultimo gestore ndr). In merito alla stipulanda convenzione, l’arch. Riba aveva verbalmente dichiarato allo scrivente che, per quanto di competenza, non aveva ritenuto di dare seguito alla bozza di convenzione esistente in atti. E che avrebbe incontrato il neo eletto sindaco per approfondire meglio la situazione e che avrebbe redatto comunicazione allo scrivente. A seguito di mio sollecito telefonico del 4 luglio è pervenuta una mail dell’arch. Riba , allegata alla presente, nella quale si dice che l’amministrazione intende approfondire la percorribilità della pronuncia su eventuale svincolo alberghiero avendo cura, se del caso, di avviare un dialogo con il giudice competente dell’esecuzione immobiliare per acquisire una proroga temporale sulla decisione”. E che, va da se, non è stata ritenuta utile ai fini dell’asta.
NEL 2016 IL CONSIGLIO COMUNALE DELIBERAVA UN SVINCOLO PARZIALE DELL’HOTEL – Se si vuole approfondire nel ricco dossier, di cui non vi è cenno negli atti del tribunale, si trova una delibera di consiglio n.39 del primo giugno 2016. Presenti tutti gli 11 consiglieri di maggioranza e minoranza, il sindaco Niccoli, il predecessore Ambrogio Repetto e l’attuale primo cittadino Lucio Fossati, e Debora Manzino, ora assessore. Oggetto: istanza di Giuseppe e Elisa Marchese, Maria Martin, di rimozione parziale del vincolo di destinazione d’uso ad albergo della porzione immobiliare inclusa all’albergo Pontevecchio.
Si premette, in delibera approvata all’unanimità, che “il 13 febbraio 2008 è entrata in vigore la legge regionale per ‘misure di salvaguardia e valorizzazione degli alberghi e disposizioni relative alla disciplina e alla programmazione dell’offerta turistico – ricettiva negli strumenti urbanistici comunali, con l’obiettivo di frenare il depauperamento del patrimonio alberghiero, migliorare le strutture ricettivi esistenti e soddisfare le esigenze qualitative e quantitative del mercato turistico”. Risultati ufficiosi perchè nessuno ha mai dato conto: in 11 anni in provincia di Savona hanno cessato l’attività almeno 150 hotel, 11 sono falliti o sottoposti a procedura di esecuzione e vendita all’asta.” Per il raggiungimento degli obiettivi sono necessari strumenti urbanistici comunali che dettino la pertinente disciplina. I Comuni erano tenuti, entro un anno dall’entrati in vigore delle legge, ad effettuare il censimento degli alberghi, e previa consultazione di organizzazioni sindacali dei lavoratori del settore, associazioni di categoria e Sistemi turistici locali, a procedere alla modifica allo strumento urbanistico comunale vigente con la quale individuare gli interventi e le norme tecnico urbanistiche volte a soddisfare le esigenze riscontrate, tenuto conto delle caratteristiche degli immobili e del contesto in cui si collocano.”
L’Amministrazione comunale di Noli ha provveduto, è ancora scritto nella delibera citata, ad una ricognizione del quadro turistico ricettivo generale intesa a proporre la conferma del vincolo di destinazione d’uso ad albergo per tutte le strutture esistenti sul territorio comunale. In base alle osservazioni pervenute e conseguente variazione della normativa di piano regolatore generale, dopo le controdeduzioni, ha provveduto a respingere 3 su 4 istanze di svincolo. Una all’insegna albergo Rino dai parte dei proprietari Daniele, Antonio e Vittorio Bonora, svincolato in quanto alloggi poi trasfromati, così come si è fatto per i Marchese. La seconda albergo Diana rappresentato da Giuseppe Borgogno per conto della Società Iniziative Immobiliari Srl. La terza albergo Pontevecchio con istanza del 2 aprile 2009 da parte della soc. Area Immobiliare Spa, di proprietà di Fabrizio Giacosa.
Nel prossimo numero daremo conto di una sconcertante denuncia- esposto che Giacosa aveva presentato alla Guardia di Finanza. Sostiene- ignoriamo con quale fondamento – di essersi trovato al centro di un raggiro, avendo acquistato da una società l’albergo Pontevecchio con la ‘certezza’ che si trattava di un’operazione immobiliare per alloggi. Non a caso l’Unicredit, con tanto di perizie, aveva concesso un mutuo di 2 milione e 400 mila euro. Giacosa è però finito sul lastrico ed ha invano coinvolto chi era accorso in aiuto Fabrizio Sobrero che in questi giorni avrebbe, a sua volta, presentato un secondo esposto – denuncia alla Procura della Repubblica.
Infine il quarto albergo all’insegna Letizia da parte dell’arch. Bruno Bianco su incarico della Fondazione Bruzzone onlus, accolta la trasformazione da albergo a RTA.
In delibera si cita l’art. 2 comma 1 della Legge regionale le comprende le aree asservite e di pertinenza con divieto di modificare la destinazione se non alle condizioni previste dal successivo comma 2 ed in particolare per immobili vincolati…Il Comune di Noli ha elaborato il censimento e aggiornato le strutture su cui opera il vincolo di destinazione d’uso ad albergo…..la legge regionale 8 marzo 2013, dunque successiva, al n. 4 consente ai proprietari di immobili vincolati, in qualsiasi momento, di presentare al Comune motivata e documentata istanza di svincolo con riferimento alle sopravvenute inadeguatezze delle strutture rispetto alle esigenze di mercato, basate su almeno una delle cause incluse nella destinazione d’uso. Eccole: impossibilità a realizzare interventi di adeguamento complessivo dell’immobile a causa dell’esistenza di vincoli monumentali, paesaggistici, architettonici…non superabili a livello di qualità degli standard alberghieri, oltre a normative in materia di sicurezza… E ancora collocazione della struttura in ambiti territoriali inidonei, con esclusione comunque di quelli storici, in ambito urbano a prevalente destinazione residenziale ed immobili collocati nella fascia entro 300 metri dalla costa. Come a Noli, appunto.
Altro passaggio del contenuto della delibera consiliare: “…L’istanza di svincolo dei signori Marchese è intesa ad ottenere la rimozione parziale del vincolo ed inclusa nella più ampia porzione dell’albergo Pontevecchio con una capacità di 33 posti letto. ….Il Comune è stato sollecitato, nel maggio 2015, da una nota dello studio legale Gerbi – Massa di Genova, da una perizia con valutazione economica del geom. Mauro Maggioni di Savona per documentare l’inadeguatezza della struttura ricettiva rispetto al livello di qualità e l’inattuabilità di interventi di adeguamento alla vigente normativa in materia di sicurezza e superamento barriere architettoniche…”. Stando così le cose difficile negare lo svincolo al Pontevecchio ?
Tanto è vero che il consiglio comunale, per i due alloggi destinati ad albergo dei Marchese, ritiene ‘congrue ed accoglibili le motivazioni a fondamento della richiesta di rimozione parziale…in quanto ricadenti nella legge regionale…”. Si aggiunge che l’attività è cessata dal 2008, da qui nessuna ricaduta in termini occupazionali, dunque parere positivo alla ‘restituzione della destinazione d’uso residenziale…per riqualificare il patrimonio edilizio esistente contenendo il consumo di nuovo territorio…al fine di pervenire ad una più ampia riqualificazione del contesto urbano circostante….si aggiunga il notevole lasso di tempo intercorso dalla data di cessazione dell’attività….dando atto che ricorrono gli estremi per consentire all’atto della presentazione del progetto edilizio, la restituzione d’uso residenziale dei locali oggetto dell’istanza in quanto destinazione espressamente ammessa dal PRG, entro la zona omogenea A1 centro storico capoluogo in cui la norma tecnica generale ammette tra le altre destinazioni prevalenti, quella di tipo residenziale”.
Una domanda appare logica e si impone. Se si è dato il placet a due alloggi che formavano il Pontevecchio, perchè si è negato lo svincolo alla restante parte di proprietà ? Oltre alla evidente disparità di trattamento, sorgono diversi interrogativi da sottoporre al vaglio dell’Autorità giudiziaria. Ci sono nomi e cognomi, date, documenti. Comportano riflessioni e considerazioni. Una semplice conclusione: la legge e le norme che disciplinano la materia urbanistica, i vincoli, sono uguali per tutti ?
Luciano Corrado
