A cura di Francesco la Commare | Presidente Centro Studi FIAIP. I valori che individuano l’andamento del mercato immobiliare di Fiaip Monitora sono riferiti ad una tipologia edilizia ordinaria, quella dell’appartamento con dimensione di circa mq. 80/90 e destinazione d’uso residenziale.
Le quotazioni individuano un intervallo minimo – massimo dei valori di mercato in euro per metro quadro di superficie commerciale calcolata secondo l’Appendice D della norma UNI 11932:2024 con i seguenti coefficienti di calcolo:
Superficie principale:
100% superficie utile (netta/calpestabile);
100% muri interni e perimetrali esterni, fino allo spessore di 50 cm.;
50% muri perimetrali in comunione con altre proprietà o locali condominiali, fino allo
spessore di 25 cm.
Superfici accessorie:
20% cantine, soffitte, locali accessori non collegati con la superficie principale;
60% locali accessori collegati con la superficie principale, provvisti di agibilità (es. taverna), altezza media min. mt 2,40;
35% locali accessori collegati con la superficie principale, altezza media min. inferiore a mt 2,40 ed altezza min. ≥ di mt 1,50.
Superfici accessorie: 100% sottotetti abitabili / mansarde collegati con la superficie principale, altezza min. mt
2,70; 75% sottotetti abitabili / mansarde collegati con la superficie principale, altezza min. mt 2,40;
35% sottotetti collegati con la superficie principale, altezza media min. inferiore a mt 2,40 ed
altezza min. ≥ di mt 1,50; superfici con altezze inferiori a mt 1,50 non saranno computate.
1/MERCATO IMMOBILIARE- VEDI ELENCO CITTA’ E PAESI CON I RELATIVI PREZZI…….
Relazione del Presidente Fiaip Imperia Davide Perrera – Cell 333 3544435
Prosegue anche quest’anno in provincia di Imperia il rilevamento dei prezzi del mercato immobiliare da parte degli agenti immobiliari associati con il progetto “Fiaip Monitora”.
L’Agente Immobiliare è colui che meglio conosce i prezzi delle compravendite immobiliari con le reali tempistiche. L’indagine Fiaip viene effettuata consultando i singoli agenti immobiliari nelle vesti di “rilevatori”, sparsi su tutto il territorio provinciale e poi filtrando, mediando e verificando i valori da loro forniti da parte del responsabile della raccolta dati.
La provincia di Imperia presenta una forte complessità territoriale, si passa dalle località costiere a comunità montane, quindi i prezzi riflettono questa forte diversificazione.
Si parte dai valori più bassi che si presentano nell’entroterra, nelle comunità montane, quali ad esempio la valle Arroscia o la valle Argentina per arrivare fino ai picchi delle prestigiose località turistiche-balneari di Bordighera e Ospedaletti, alcune zone di Sanremo, Cervo e tutto il Golfo Dianese.
A livello di categorie di immobili in provincia di Imperia siamo in presenza di scarse “costruzioni nuove”. Questo è dovuto principalmente, oltre alla già marcata saturazione del costruito presente sul territorio, all’incremento dei costi di costruzione (principalmente dei materiali e delle moderne tecniche costruttive per rendere l’immobile altamente efficiente a livello energetico) a cui vanno sommati gli altri oneri, principalmente i costi per l’acquisto dei terreni edificabili o di stabili vetusti da ristrutturare.
Tutto ciò non incentiva gli imprenditori immobiliari poiché gli ipotetici prezzi di vendita, comprensivi quindi del giusto margine di profitto per l’impresa, non verrebbero assorbiti dalla domanda. La conseguenza è che la categoria più rappresentativa nelle compravendite della nostra provincia è quella degli immobili in “buono stato-abitabili”.
A livello di andamento dei prezzi nel corso del 2024 si può confermare anche a livello provinciale il dato confortante nazionale cioè la stabilità dei valori rispetto all’anno precedente con qualche sensibile crescita in alcune località – come in certe zone del capoluogo – e di Sanremo stessa. La scarsità di prodotto appetibile ha fatto innalzare i prezzi per incontrare la domanda che rimane costante.
Anche nei piccoli centri sulla costa scarseggiano le tipologie di alloggi richiesti dai residenti, principalmente trilocali in buone condizioni, con la conseguenza dell’innalzamento dei prezzi. Il numero delle compravendite in termini assoluti rimane alto rispetto agli anni pre-pandemici.
Quello che c’è da rimarcare è che la tenuta del numero delle compravendite e dei prezzi è data soprattutto dal fatto della sempre forte domanda di immobili normalmente di piccole dimensioni, che vengono acquistati con la finalità della locazione turistica breve che ha avuto un vero e proprio boom negli ultimi anni.
Tutto ciò, ovvero la crescita di immobili messi a disposizione per locazioni brevi uso vacanze ha ridotto gli immobili offerti per finalità abitative lunghe con la conseguenza di un aumento notevole dei canoni di locazione residenziali.
Questo problema è presente nella nostra provincia e in tutto il territorio nazionale e richiederebbe un intervento di indirizzo politico per incentivare la costruzione di immobili in edilizia convenzionata ed agevolata per le categorie più deboli, magari cercando di convertire immobili di proprietà statale o comunale in abitazioni per queste fasce, oppure grazie al decreto “Salva Casa”, cercando di trasformare immobili che prima non avevano i requisiti per agibilità a farli diventare tali e poter ampliare l’offerta di case.
Nella nostra provincia si è avvertita una crescente domanda da parte dei clienti stranieri, soprattutto nord-europei e francesi, questi ultimi attratti soprattutto dalla vicinanza e dal fatto della elevata tassazione patrimoniale nel loro Paese.
Esaminando il lato del trend del mercato possiamo aspettarci nei prossimi mesi ancora un lieve aumento dei volumi di compravendita con prezzi stabili ed una tendenza di risalita sul medio periodo grazie anche al calo del tasso di inflazione e del tasso sui mutui che si è già avviato in ambito Europeo da ormai più di 1 anno.
Un quadro in conclusione positivo sia a livello provinciale che a livello nazionale per il nostro settore che è trainante per l’intera economia.
2/PROVINCIA DI SAVONA VEDI……
Relazione del Presidente Provinciale Fiaip Savona – Fabio Becchi (cell: 335 7031359)
La provincia di Savona, con i suoi 69 comuni, offre una straordinaria varietà di paesaggi che spaziano dalle spiagge della Riviera alle colline dell’entroterra, fino alle Alpi Marittime. Il territorio conta 267.621 abitanti (dati ISTAT aggiornati al 31/12/2023). Il capoluogo, Savona, è il comune con la maggiore densità abitativa, con circa 58.674 residenti, seguito da Albenga con 23.575 abitanti.
La distribuzione demografica evidenzia che 29 comuni dell’entroterra hanno meno di 1.000 residenti, 25 comuni rientrano nella fascia tra 1.000 e 5.000 abitanti, 8 tra 5.000 e 10.000, mentre 7 superano i 10.000 residenti. Massimino, con soli 104 abitanti, si conferma il comune meno popolato della provincia.
L’unione tra il mare e i suggestivi borghi medievali crea un fascino unico, attirando visitatori da regioni come Piemonte e Lombardia. L’alta domanda di alloggi, sia per brevi che per lunghi soggiorni, ha reso il mercato immobiliare particolarmente dinamico. I complessi residenziali rappresentano un’interessante opportunità di investimento, con le locazioni brevi che garantiscono rendite costanti e sicure per i proprietari.
In un contesto economico in cui l’investimento immobiliare è considerato una scelta sicura, la stabilità delle quotazioni nella provincia rappresenta un segnale positivo per i risparmiatori. Acquistare immobili in quest’area non solo permette di ottenere rendite, ma offre anche il vantaggio di possedere una proprietà in una località apprezzata e in costante crescita.
Negli ultimi anni si è registrato un crescente interesse da parte degli acquirenti stranieri per le abitazioni nell’entroterra savonese. Tra i principali fattori di attrazione vi sono la bellezza dei paesaggi e la tranquillità di queste zone, lontane dal turismo di massa ma comunque vicine alle rinomate località costiere. Le proprietà nell’entroterra, spesso più accessibili rispetto a quelle sulla costa, rappresentano un’opportunità per chi desidera un ritmo di vita più rilassato, contribuendo alla valorizzazione e riqualificazione dei borghi.
Parallelamente, l’aumento della domanda di locazioni turistiche ha aggravato la difficoltà nel reperire alloggi adatti alle esigenze residenziali. La crescente richiesta di affitti brevi ha determinato un rialzo dei prezzi degli affitti residenziali, aggravando la crisi abitativa in molte città. Per affrontare questa problematica, sono stati avviati tavoli di lavoro tra istituzioni locali, associazioni di categoria ed enti competenti al fine di sviluppare strategie efficaci che bilancino le esigenze economiche del settore turistico con il diritto all’abitazione.
I prezzi medi di compravendita restano piuttosto stabili, confermando un mercato solido e in crescita, favorito dal calo dei tassi di interesse. Questo ha creato un dinamismo nel mercato della prima casa e ha agevolato quello della seconda casa, anche se solo una compravendita su tre in quest’ultimo segmento è supportata da un mutuo.
A Savona, le zone più richieste sono il Centro e le Fornaci, dove le quotazioni per gli immobili di nuova costruzione possono raggiungere i 4.000 euro al metro quadro, con una media di circa 2.000 euro/mq. Invece, le aree di Lavagnola, Montemoro e Santuario registrano le maggiori contrazioni, con prezzi attorno ai 1.300 euro/mq, spesso a causa dello stato conservativo degli immobili. Villapiana, nella parte più vicina al centro, è particolarmente richiesta per l’equilibrio tra servizi offerti e prezzi più contenuti rispetto al centro cittadino.
La richiesta di box e posti auto è elevata, con prezzi che variano tra i 1.600 e i 3.000 euro/mq in base a posizionamento e accessibilità.
Il mercato degli uffici e dei negozi è più critico, influenzato da fattori economici, dalla diffusione del “ lavoro da remoto “ e dall’aumento delle vendite online, che hanno ridotto la domanda di spazi commerciali tradizionali. Ciò ha reso gli investitori più prudenti, aumentando la difficoltà nella vendita di tali immobili.
Nella primissima collina savonese e nell’entroterra, cresce l’interesse per soluzioni indipendenti con giardino. Questa tipologia di abitazione è particolarmente apprezzata da chi desidera ampi spazi esterni senza rinunciare alla vicinanza ai servizi essenziali. Le proposte immobiliari spaziano da rustici ristrutturati a nuove costruzioni, offrendo opzioni adatte a diverse esigenze.
Lungo la costa savonese, i prezzi restano generalmente stabili, con l’eccezione della Riviera di Levante, che continua a mostrare un mercato dinamico. La media dei prezzi al metro quadro sulla costa si attesta tra i 3.500 e i 4.000 euro, mentre nell’entroterra si aggira intorno ai 1.000 euro. Anche nelle città turistiche costiere la richiesta di box e posti auto rimane elevata.
Per il 2025 si prevede una stabilità dei prezzi al metro quadro e un aumento delle transazioni immobiliari, favorito da una maggiore disponibilità di credito da parte delle banche. L’incremento delle compravendite potrebbe generare un ciclo virtuoso, sostenendo l’economia e favorendo lo sviluppo dei settori collegati, come edilizia, servizi e arredamento, contribuendo a un rinnovato dinamismo economico.
