A Pietra Ligure gli “amici degli amici” valgono di più di progetti fatti bene e sono più efficaci per l’approvazione dei progetti, anche di quelli fatti male?
Polo di Centrodestra per Pietra – Lista Civica dei Pietresi
Gruppo Consiliare “Centrodestra”
Consigliere Mario Carrara
**Premessa**
Nel nostro precedente intervento del 5 Ottobre scorso (vedi…..con 1384 visualizzazioni), abbiamo trattato dell’edilizia a Pietra Ligure sotto la gestione, o meglio, sotto “il dominio” di De Vincenzi, che nelle sue funzioni di Sindaco e titolare della delega all’urbanistica ed all‘edilizia privata, ne esercita poteri pressoché assoluti, non soggetti a nessuna mediazione. Poteri esercitati in una cittadina che, dopo gli scempi ed il “sacco” edilizio degli anni sessanta e settanta, pareva ormai, “cementificamente” parlando, pressoché “satura” e non in grado di poterne sostenere altre colate; invece, sotto De Vincenzi, oggi essa si ritrova ad attraversare un periodo di nuova prorompente, ininterrotta continua espansione cementifera. Dovunque, ci si giri, è raro vedere luoghi dove non si costruisca qualcosa di nuovo, oppure si “ricostruisca” quello che c’era già: il più delle volte facendolo diventare sempre più grande ed “abnorme” rispetto agli edifici precedenti. Le case, le casette, le bicocche rustiche diventano palazzi e palazzotti. Dove vi erano villette o casette di due piani, ora sono di quattro o cinque. Dove vi erano palazzi, ora si sviluppano condomini di svariati piani che tendono ad innalzarsi ed allargarsi sempre di più. Ci sbagliamo? Si sbagliano o hanno le allucinazioni quelli che ci interpellano chiedendoci come siano possibili le ecomostruosità, che vanno crescendo, qua e là, come funghi? La risposta è che a Pietra Ligure sono normativamente possibili soprattutto per due ordini di ragioni: la prima, è che qui c’è un’applicazione intensiva della legge regionale cosiddetta del “piano casa“, cioè: demolisco quello che c’è, raccolgo in giro della cubatura sparsa (casotti, baracche, casupole, magari condonati), la sommo con quella originaria dell’edificio principale che voglio ricostruire, vi aggiungo il “premio” del 35% della cubatura in più ed “il gioco è fatto“. La casa è diventata un palazzo e quello che prima era un palazzo è diventato un “ecomostro”.
L’altra grave ragione per cui è possibile che a Pietra succedano queste cose è che Pietra Ligure È PRIVA del PIANO REGOLATORE; per cui ogni richiesta privata di intervento edilizio, specie quelle che comportano la redazione di un SUA, diventa, ogni volta, un Piano regolatore “ad hoc”: la “pianificazione” del territorio, in assenza del piano generale, si fa, quindi, volta per volta, sui singoli interventi proposti dai privati, sui loro singoli progetti.
Con chi si fa? Con il Sindaco, delegato all’urbanistica, delegato all’edilizia privata: il solo, quindi nell’Amministrazione comunale ad essere abilitato ad avere la funzione di trattare e contrattare. Per cui i “prodotti edilizi” che vengono fuori sono tutti di sua esclusiva responsabilità.*****
Una settimana fa, abbiamo parlato della situazione edilizia attuale in via Torino, presa ad esempio di quanto stia accadendo dappertutto in città, perché lì si stanno susseguendo corposi e continui interventi edilizi.
Qui, non tanto un terreno singolo, quanto tutta un’intera strada si sta trasformando. Chi la ricorda com’era fino a qualche anno fa, ha memoria di una via graziosa, di alti alberi e piante fiorite, di case e di alberghi con giardini: una strada da “turismo signorile”, che piaceva agli stranieri, suoi numerosi ospiti.
Ora basta passarci per vedere che trasformazione, che stravolgimento edilizio sia in atto.
Tra gli esempi delle ristrutturazioni edilizie in corso, avevamo citato quello che riguarda l’edificio dell’hotel Minerva. Un palazzone che non può non essere notato proprio per le sue dimensioni finali progettuali: mc 10.628,73; infatti, come si può, parlando di edilizia, non accorgersi di un palazzone di ben sette piani con quella volumetria? Di poco inferiore all’ingombro del vecchio Royal, che è di mc. 12.400 e che, sotto il profilo edilizio, è un vero “ecomostro” contrastando in tutto, sia come collocazione che come volumi, con l’ambiente circostante.
Be’, in via Torino se ne sta facendo un altro, come dimensioni di poco più piccolo: un Royalino, ma già non privo di problematicità come l’altro Royal, solo che quest’ultimo l’hanno fatto 60 anni fa, non adesso.
Il Sindaco De Vincenzi, il 6 Ottobre scorso, il giorno dopo la pubblicazione del nostro intervento, e sostanzialmente in risposta a quest’ultimo, ha voluto anch’egli affrontare il tema del “Minerva”; tuttavia, senza parlare per nulla “dell’impatto edilizio” che un tale simile ingombro rappresenterà, decantandone, invece, solo i pregi, secondo lui del progetto e i meriti (solo di lui) perché si andrà a realizzare un hotel 4 Stelle, dotato di 28 stanze matrimoniali. Ha considerato, quindi, la cosa, prevalentemente, solo sotto l’aspetto turistico, sorvolando e “glissando” su quello edilizio. Ma l’ha enfatizzata in un modo tale da dar l’impressione che tutto l’intervento stesso sia soprattutto “alberghiero“.
Vediamone, invece, i nudi numeri delle cubature: quelli destinati all’albergo e quelli destinati ai nuovi appartamenti privati.
Dei mc.10.628,73 totali del nuovo palazzo, quelli dell’albergo sono: mc.5982,61; quelli dei nuovi appartamenti privati sono: mc. 5431,32 (con una differenza di mc.551,29, una bazzecola). Sostanzialmente, quindi, l’albergo e i nuovi appartamenti si equivalgono. Invece, De Vincenzi, in tutto il suo intervento, tende a “sminuire” se non proprio a non considerare la portata della nuova massa di appartamenti privati previsti, pronunciando relativamente ad essi, in tutto l’articolo, questa sola frase: “Il progetto prevede inoltre la realizzazione di una parte di tipologia residenziale.” Punto. Una…”parte”? E “che” parte? “Quanta” parte? Dei nuovi appartamenti non ne parla; eppure, essi rappresentano sostanzialmente il 50% del totale della volumetria del nuovo edificio.
Gli appartamenti nuovi sono 28. Stesso numero le camere dell’albergo: anch’esse 28.
D’altronde, anche se l’obiettivo di De Vincenzi mirava a concentrare tutta l’attenzione sul nuovo albergo, enfatizzandolo per dare la sensazione che esso fosse prevalente su tutto, com’era possibile che ci fossero solo 28 stanze in quasi
11.000 metri cubi di costruzione?
Per i nuovi 28 appartamenti sono stati previsti 28 posti auto; invece, per le 28 stanze matrimoniali dell’albergo 4 Stelle i posti auto sono solo 14. E gli altri 14…?
Ma non stiamo parlando di un albergo 4 Stelle, che dovrebbe esser dotato di tutti i servizi minimi corrispondenti ad un tale livello di hotel? Sì, ma, per quanto riguarda i posti auto, in questo caso, solo per il 50% delle sue stanze! Com’è possibile? Perché una norma (la D.G.R. n⁰1068 del 9/12/19) lo consente per le strutture 4 Stelle classificate tali successivamente al 5 Marzo 2009. Una norma concepita per favorire la ristrutturazione e la riqualificazione delle strutture alberghiere, specie se poste in zone problematiche, come ad esempio, potrebbe essere un albergo nel centro storico di una città, carente di per sé di spazi per i parcheggi e di difficoltosa reperibilità. Però: che saggezza e lungimiranza, invocare da parte della committenza privata una tale norma per un nuovo hotel 4 Stelle in una zona moderna, soltanto, presumiamo, per risparmiare le spese corrispondenti a 14 posteggi per auto; ma soprattutto, come valutare l’atteggiamento di chi ha consentito che, pur nel rispetto formale della norma, essa venisse applicata, senza opporsi ed obiettare alcunché.
Davvero un bell’hotel, dove chi arriva in auto (al 50%) deve scaricare i bagagli ed andarsi a cercare un parcheggio fuori, all’esterno. Una roba inconcepibile per ogni (nuovo) hotel del genere in tutta Europa.
Perché i turisti delle 14 stanze senza posto auto dell’albergo 4 Stelle il parcheggio se lo dovranno andare a cercare tra quelli pubblici. Era questa una delle maggiori criticità dell’albergo Royal che non aveva i posti auto equivalenti alle proprie stanze; per cui la maggior parte della sua clientela, costituita da turisti di qualità, con automobili di prestigio e valore elevato, doveva lasciarle parcheggiate incustodite, in giro per la città, dove fossero riuscite a trovar posto. Ma questo succedeva per un albergo realizzato coi criteri del 1960, oltre 60 anni fa. Oggi, 60 anni dopo, come è concepibile pensare che un hotel 4 Stelle, che viene (ri)costruito di sana pianta, non abbia la copertura dei posti auto corrispondente al numero delle sue stanze? Per chi sono destinate quelle 14 stanze senza posto auto? Per quelli che arrivano in treno? Per quelli che arrivano in pullman? Per i bikers dell’outdoor, che arriveranno dalla Germania in bicicletta?
Se, come detto prima, stupisce che la proprietà abbia invocato, in una rilevante operazione finanziaria come questa, l’applicazione di una norma siffatta, stupisce, però, ancora di più, che, in fase di trattativa per il cambio di destinazione da “tutto alberghiero” a misto: “alberghiero / edilizia civile“, il Comune l’abbia concessa senza ottenere, appunto in compensazione del “cambio di destinazione” (che certo interessava di più ai privati proponenti che al Comune), anche un numero di posti auto uguale a quello delle camere.
Il Comune lo avrebbe potuto pretendere perché ne aveva la forza e il potere in quanto, nella trattativa, erano i privati che “spingevano“, avendo l’interesse ad ottenere l’approvazione del loro progetto “albergo più case private“, che senza l’assenso del Comune non avrebbero mai potuto attuare. Solo che il Comune l’avesse voluto… e solo che avesse “tenuto duro”, come non avuto problema a fare con altri casi simili in passato.
Invece, il Comune, in questo caso non lo ha voluto ed, anzi, ha preferito chiudere la pratica in tempi ” rapidi”. Perché..? Già..: perché..?
Da tutta questa “disponibilità”, “magnanimità” il Comune, cioè la comunità di Pietra Ligure, alla fine, cosa ci ha guadagnato? Ecco: 1) Un albergo 4 Stelle, che nasce già “zoppo” perché privo della metà dei posti auto che dovrebbe avere; 2) La sistemazione pubblica del marciapiede pedonale nel lato levante di via Torino di fronte al nuovo palazzo.
Davvero non molto, se non “molto poco” per la comunità, se rapportato a quello che il Comune ha magnanimamente concesso; “molto”, invece, per il privato: sotto tutti i punti di vista. Anche in termini di rapidità nell’esame e nell’approvazione di tutta la complessa pratica, come vedremo più avanti.
Perché un risultato così…? Già..: perché?
Il Sindaco, poi, inspiegabilmente, cita anche il caso, che non c’entra assolutamente niente coi suoi autovantati meriti in campo edilizio-turistico, della ristrutturazione dell’ex residence Mediterranè, in viale Europa. Non si capisce perché l’abbia citato e a che titolo, visto che non si tratta di una riqualificazione di tipo “turistico”, ma soltanto di una legittima ristrutturazione di carattere solo edilizio.
Il Mediterranè non aveva mai avuto un vincolo alberghiero, era una RTA, e, legittimamente, senza aumentare di un metro cubo la sua volumetria originaria, si è indirizzato verso una ristrutturazione di edilizia civile. Non era vincolato e non aumenta la sua cubatura: per questo, non costituiva, né costituisce “un caso” da discutere e men che meno di cui il Sindaco debba vantarsi perché qui il suo operato non c’entra nulla: la pratica sarebbe comunque proseguita ed approvata d’ufficio. Infatti, i proprietari hanno fatto quanto era loro diritto e disponibilità di fare. L’edificio così com’era è e sarà, una volta ristrutturato. Prevede 39 appartamenti che saranno dotati di 39 posti auto: 23 nel sito e gli altri 16 nelle immediate vicinanze. Intraprendendo la procedura “semplificata” e, in pura teoria, più rapida di una SCIA, il progetto non ha dovuto, quindi, esser neppure sottoposto al vaglio di un esame della Commissione edilizia.
Perché diciamo …più rapido “in pura teoria“? Perché ci ha punto vaghezza di confrontare i tempi delle due procedure dei due casi che stiamo trattando: appunto quello dell’albergo Minerva e quello del Mediterranè.
Il progetto dell’albergo Minerva viene presentato il 25 Novembre 2022 dal suo proprietario, un albergatore pietrese della “vecchia guardia”, Alberto Zanolla, (che poi cederà a terzi); l’impegnativo progetto va in Commissione edilizia una sola volta, il 30 Marzo 2023 e viene subito approvato. Il permesso a costruire viene rilasciato il 18 Agosto 2023. È una procedura complessa, sia per la ponderosità dell’intervento di quasi 11.000 mc, che comporta una ricomposizione di volumi, che sotto il profilo giuridico, per via del parziale cambio di destinazione (da destinazione totale alberghiera, a “mista” 50% albergo e 50% nuovi appartamenti) con convenzione relativa e procedure varie.
Comunque, la pratica si conclude dopo soli 9 mesi.
Il progetto Mediterranè, invece, procedura, “in pura teoria“, più rapida e semplice, addirittura tramite una “SCIA“, viene presentato il 31 Gennaio 2022 e, dopo svariati stop e sospensioni relativi a reiterate richieste comunali di integrazioni di atti e documenti, vede concludersi il proprio iter il 5 Giugno 2023.
Un anno e mezzo esatto dopo la presentazione del progetto.
Quindi: il progetto più complesso “partorisce” felicemente e regolarmente in nove mesi. Quello che avrebbe dovuto essere più semplice e lineare, perché non ha cambi di destinazione, né aumenti o trasferimenti di volumi, non va nemmeno in Commissione edilizia e, quindi, in pura teoria, avrebbe dovuto essere più rapido, invece, ha una gestazione più travagliata: “partorisce” dopo un anno e mezzo.
Perché? Già…: perché..?
Saranno state le progettazioni e le pratiche fatte meglio ad incidere o meno, sulle trattative, sui contenuti delle approvazioni e sulla rapidità del rilascio dei permessi finali? Oppure, per quel che riguarda l’ex hotel Minerva, non potrebbe, magari, esser stato non ininfluente anche il fatto che la figlia di Alberto Zanolla, Paola Zanolla, alle ultime elezioni comunali di Pietra Ligure, nel 2019, fosse candidata nella lista “Pietra Sempre” di Luigi De Vincenzi, pur risultando tra i quattro candidati non eletti, con 65 voti di preferenza? Non lo sappiamo. Ma il sospetto, il dubbio, che sono solo tali, visti i contenuti di tutta la vicenda, c’è.
Anche perché in un Comune dove tutti i poteri relativi all’Urbanistica ed all’edilizia sono concentrati nelle mani e nelle disponibilità di uno solo e sono esercitati sotto il suo totale dominio, tutto potrebbe essere possibile.
Mario Carrara, consigliere comunale
12 Ottobre 2023
