Il tribunale fallimentare di Savona ha messo in vendita l’albergo Pontevecchio (830,83 mq, oltre al lastrico solare) nel centro storico, in zona sottoposta a vincoli. Al centro due perizie. Una disposta dal giudice, l’altra presentata dal tecnico di una società. Due documenti che contrastano mentre la pratica edilizia, come abbiamo scritto in un precedente servizio, ha già ottenuto l’ok della giunta con il sindaco Niccoli e il vice sindaco Fiorito, candidato sindaco alle prossime elezioni. Ora si attende il via libera del consiglio comunale, con la minoranza di centro sinistra che potrebbe prendere posizione. Il 7 febbraio scorso trucioli scriveva…. “Noli, albergo Pontevecchio, 3 compravendite asta flop con Inail, lo svincolo del sindaco e del vice. I protagonisti di un silenzio da affari”. L’hotel, su 4 piani, andrà all’asta senza incanto il 30 aprile e se lo aggiudicherà chi offre una somma superiore a 634 mila euro. Mentre il tribunale vende con destinazione alberghiera, la giunta ha siglato l’accordo per il cambio di destinazione con un uomo d’affari cuneese. Trattando una porzione di immobile (locali al piano terra) ad uso pubblico, in concessione d’uso.
Prima riflessione: il tribunale mette in vendita un bene immobiliare con la ‘svalutazione oggettiva’ del vincolo alberghiero, ma contestualmente il Comune di Noli concede ad un privato investitore il cambio di destinazione d’uso. C’è da ridere, vien spontaneo. E’ lo stesso Comune che ignorando l’ordinanza di vendita del giudice delle esecuzioni, ignora l’esistenza dell’asta e di chi potrebbe aggiudicarsela. Non è scritto da nessuna parte che corrisponda al nome di colui che ha chiesto ed ottenuto dalla giunta comunale parere positivo allo svincolo. Fabrizio Sobrero, amministratore unico della società Area Immobiliare Srl, si arroga una proprietà che non è affatto sua, ripetiamo, è sotto procedura di bando d’asta, dunque dei creditori. E non conosciamo chi potrà essere l’aggiudicatario. A meno che Sobrero non metta sul tavolo tanto denaro da non avere competitori. Sta di fatto che nel momento in cui ha stipulato un atto con il Comune, sottoscrivendo persino una concessione d’uso pubblico di locali al piano terra, non aveva alcun titolo per farlo. E se chi acquista all’asta non avesse interesse a fare accordi con il Comune ? Sempre che dietro le quinte non ci siano scenari da film dell’intrigo e ammesso che il tribunale resti all’oscuro di tutto. E le Fiamme gialle abbiano altro di cui occuparsi.
Abbiamo scritto giovedì 14 marzo 2018: Nelle prossime ore completiamo il servizio con aspetti clamorosi. Ora aggiungiamo: tanti interrogativi e zone d’ombra. Un edificio vincolato a hotel seppure fatiscente che ad opera dello stesso e ultimo proprietario ottiene di passare dalla D 2 del Piano regolatore (ricettivo alberghiero) a zona A1 – A 2 residenziale. Un immobile che l’Amministrazione Niccoli aveva annunciato quale futura destinazione, al piano terra, di uffici e servizi comunali e che avrebbe dovuto, sempre secondo l’annuncio, essere acquistato dall’Inail (Ente nazionale infortuni lavoratori). Invece…Oggi un nuovo proprietario da altre garanzie (?) al Comune di Noli.
Chi ha avuto interesse, la curiosità ad essere informati di cosa accadeva a Noli, nella pubblica amministrazione in rapporti con i privati e cosa succede oggi, può proseguire la lettura. Quanti si sono chiesti, e noi inclusi, per quale plausibile ragione l’Inail è interessata all’acquisto del ‘Pontevecchio’ e poi rinuncia, nonostante abbia come partner il Comune. Recitava il contratto preliminare tra Inail – Comune: “...qualora entro la data fissata per la vendita, non si addivenga alla stipula del contratto definitivo, fin d’ora si obbligano a presentarsi davanti al notaio per dare atto dello scioglimento del vincolo negoziale e far annotare la risoluzione contrattuale a margine della trascrizione preliminare”.
Rileva il perito del tribunale “tale obbligo (sic ndr) non è stato rispettato e in Conservatoria ho accertato che non vi è alcuna trascrizione né relativa all’avvenuta compra vendita, né relativa allo scioglimento negoziale”. Purtroppo non si tratta dell’unica anomalia indicata nella perizia. Eccone un’altra: “Si rileva….che tra le parti, Area Immobiliare – attuale proprietaria- e Bluinvestimenti, è stato stipulato atto in data 6 maggio 2008, mentre i due atti di provenienza a favore di Bluinvestimenti contro i signori Rusticoni sono stati stipulati in data 17 aprile 2008 e trascritti il 14 maggio 2008. Dunque SUCCESSIVAMENTE all’atto di compravendita a favore dell’attuale società proprietaria (leggi Sobrero“). Interessante conoscere la soluzione alle discrepanze. Solo una distrazione ?
Terza e non ultima anomalia del ‘caso Pontevecchio’: “….il permesso a costruire in sanatoria per lavori in difformità alla licenza originaria dell’immobile e per opere di adeguamento igienico sanitario, rilasciato il 7 luglio 2007, contiene una dichiarazione di fine lavori, protocollata in Comune, non datata, ne consegue agibilità non rilasciata….”. E ancora: “ Negli atti propedeutici al permesso a costruire in sanatoria (2007) sono allegati l’autorizzazione sanitaria, della Soprintendenza, il parere favorevole della Commissione edilizia, l’inizio lavori comunicato l’8 aprile 2008, ma non è mai stata COMUNICATA la fine lavori, né è mai stato richiesto il rilascio del CERTIFICATO DI ABITABILITA’.“. Pacifico che ad oggi l’immobile è per “carenze impiantistiche (antincendio), igieniche e strutturali e per distruzioni di atti vandalici, oltre che ovviamente sotto il profilo amministrativo per quanto sopra esposto”.
La giunta Niccoli – Fiorito ( potrebbe essere il giovane futuro sindaco) ha autorizzato lo svincolo alberghiero che dovrà essere confortato dal voto del consiglio comunale, anche se il piano regolatore inserisce l’albergo in zona D/T 7, attività turistiche ricettive. Attraverso i POI consente interventi di ristrutturazione planovolumetrica, di abbattere e costruire gli edifici esistenti a fini turistico – ricettivi, escludendo dancing e discoteche-. Le ricostruzioni non debbono inoltre comportare incrementi volumetrici superiori al 20% alla data della Variante integrale del 1997….la nuova realizzazione – costruzione (alberghiera e non abitativa ndr) – dovrà essere a blocco. Parte dell’edificio, la più estesa, ricade in zona fascia di inondabilità C e per minima parte in fascia A. Pericolosità idraulica con tempo di ritorno pari a 200 e 50 anni. Infine il vincolo paesaggistico “poiche il bene è situato a distanza inferiore ai 300 metri dalla linea di battigia”.
Cerchiamo di fare chiarezza seguendo l’iter sia dalla documentazione ufficiale del Comune, sia di quella del pignoramento e dell’asta pubblica. Gli atti della pratica vagliata in giunta sono al momento ‘riservati’, ne sono a conoscenza il sindaco Niccoli e il vice Fiorito che hanno deliberato lo svincolo alberghiero del Pontevecchio. Conoscono gli atti l’ufficio tecnico, il segretario comunale e chi ha presentato la richiesta di trasformazione dell’immobile, ultimo proprietario Fabrizio Sobrero legale rappresentante ed amministratore unico della soc. Area Immobiliare, sede a Varese. C’è il tecnico di fiducia della società, arch. Giorgio Taverna di Genova, autore di una approfondita relazione dalla quale emerge che “il cambio di destinazione d’uso è motivato dal fatto che è stata consegnata al Comune la licenza alberghiera nel dicembre 2007, con un capienza di 33 posti letto, attività ad oggi non più remunerativa economicamente per gli adeguamenti imposti dalla vigente normativa in materia, da qui la richiesta di trasformazione d’uso in una destinazione mista , residenziale e di uso pubblico”.
Pare evidente che la perizia – relazione del geom. Furio Robutti, incaricato dal giudice delle esecuzioni del tribunale fallimentare di Savona, sia divergente, nell’esposizione dei fatti, rispetto a quanto indicato dall’arch. Taverna e che ha portato al parere positivo del cambiamento di destinazione d’uso. La giunta e l’ufficio tecnico comunale che hanno deliberato il 20 dicembre 2018 ignoravano l’esistenza di un’espropriazione immobiliare risalente al 2017 ? Ne era al corrente l’arch. Taverna e ne ha dato conto nella relazione che indotto l’Amministrazione Niccoli ad assentire alla trasformazione. Voci asseriscono che la condivisione abbia coinvolto gli altri esponenti della maggioranza di centro destra.
Non siamo tra i sostenitori talebani di mantenere a tutti costi ed in spregio al più elementare buon senso che albergo era e hotel (nella nuova dizione) deve rimanere. In barba alla ragionevolezza. A creare malcontento ed assurdità aveva già provveduto la legge regionale Ruggeri (ex assessore all’urbanistica, ex sindaco di Savona). E’ stata al centro di molti contenziosi, con chiusure, restituzione della licenza alberghiera, richieste di trasformazione negata, ricorsi al Tar della Liguria e al Consiglio di Stato. E comunque resta da capire se la legge regionale, nel caso Noli, abbia avuto un peso o meno. Assurdo comunque sia ritenere che con una legge si possa ordinare ad un’azienda privata di resistere. Purchè, sia chiaro, non sia la clava per speculazioni e disparità di trattamento, discrezionalità. Mettiamo, come è già successo, che il fratello di un sindaco della Riviera abbia la lungimiranza di riuscire a trasformare, tramite terzi, un vecchio hotel in centro residenziale e il congiunto sindaco possa esaudire l’obiettivo. Ogni riferimento, per il caso Noli, è puramente casuale.
Una prima osservazione di merito. Non si tratta, per quanto è dato a sapere, dell’unica struttura alberghiera del centro storico ( con serie problematiche di adeguamento imposto dalla normativa vigente), parliamo del Diana e del Bel Sito, quest’ultimo fuori dal perimetro storico. Sono chiusi da anni ed è stata negata la trasformazione.
Nel primo servizio di trucioli.it avevamo riportato la testimonianza, tra considerazioni, riflessioni e ombrosi interrogativi, di Ettore Rusticoni. L’archivio comunale, seguendo la perizia giurata di Robutti, indica: 1960 rilascio a Tullio Rusticoni, padre, di “autorizzazione e per demolizione e ricostruzione“, era il 7 luglio. Il 12 novembre ’60 il Comune rilascia una nuova licenza edilizia per effettuare una sopraelevazione. Un anno doto, a seguito di fine lavori e verbale di ispezione tecnico sanitaria vine “rilasciato certificato di abitabilità”. Per non tediare i lettori semplifichiamo e riepiloghiamo.
1 – Mancata dichiarazione di fine lavori e conseguente mancato rilascio di certificato di agibilità. In Comune chi ne era al corrente ? Pur sempre inadempienze amministrative sanabili con sanzioni previste dalla legge regionale. Leggio quanto scrive il geom. Robutti: “Ben più rilevanti e calcolabili solo a seguito della redazione di un progetto esecutivo e di adeguamento dell’intero stabile sono i lavori necessari ad adeguare l’immobile all’attuale normativa in materia di alberghi e conseguentemente adeguare statica ed impianti relativi din un immobile non conforme, ma regolarizzabile”.
2 – Pacifico che la struttura Pontevecchio è stata valutata unicamente sulla base di stime afferenti immobili alberghieri (sulla base della Pubblicazione dei dati semestrali dell’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate), considerando il suo stato complessivo, l’inagibilità assoluta, la totale fatiscenza, l’onerosità degli interventi in pristino necessari, costi tecnici ed amministrativi per le necessarie autorizzazioni. Pur se in posizione centralissima, vicina al mare, zona di pregio dell’intero contesto urbano, si aggiungano il piano di bacino, vincolo alberghiero e paesaggistico. Un valore di 1200 euro al mq, stima il perito giurato.
Peccato che a fronte di una relazione minuziosa ed imparziale, scaturisca una parzialità grossa come una casa. Il Comune avrebbe ignorato l’esistenza dell’ordinanza di autorizzazione alla vendita, di delega delle operazioni al professionista e di nomina del custode. Il perito che non è un nolese, sarebbe stato tenuto all’oscuro che la giunta (due su tre componenti, uno assente d’abitudine) si accingeva a predisporre la delibera n. 117, presa alla pre-vigilia di Natale 2018 per autorizzare la “rimozione della porzione immobiliare relativa all’albergo Pontevecchio, richiedente Fabrizio Sobrero amministratore unico di Area Immobiliare“.
Trucioli che si sforza di non fare giornalismo notarile, mai da ‘copia e incolla’ senza approfondire quando ci sono di mezzo importanti interessi, con quella delibera ha ‘scoperto’ che buona parte dell’edificio – per ammissione di un suo precedente proprietario (Ettore Rusticoni) – è sorto con “precario alberghiero” che dovrebbe cessare con la chiusura o la trasformazioni in edilizia residenziale, di conseguenza porzione da demolire. Nel 2008 l’edificio è stato venduto in blocco a Bluinvestimenti Srl con sede in Novara che, a sua volta, il 15 marzo 2011 è oggetto di trasformazione. La proprietà passa da Area Immobiliare Spa Unipersonale con sede a Savigliano in Area Immobiliare Srl sempre a Savigliano e successivamente la sede sociale emigra da Savigliano a Varese. Rusticoni ha venduto nel 2008 a Bluinvestimenti, sede a Novara, per 1 milione 200 mila euro. Dopo pochi mesi vendita, così ha dichiarato Rusticoni a Trucioli, da parte di Sobrero alla società Hotel Pontevecchio per 3 milioni 600 mila euro (circostanza che però non abbiamo potuto verificare). A questo punto, sempre stando alla ricostruzione di Rusticoni, entra in scena l’Inail, l’accordo che una volta acquisito sarebbe stato ceduto, per una quota, al Comune di Noli. Passaggio che di fatto non è mai avuto, mentre si rivede l’uomo d’affari Sobrero che è tornato in possesso dello stabile. Un paio di passaggi non sono chiari. Rusticoni invita a chiedere a Sobrero se sia vero che….C’è una banca che non essendo stata rimborsata del suo prestito (ignoriamo a quanto ammonti) ha ottenuto pignoramento e ora l’asta. C’era Inail che ufficialmente – disse lo stesso sindaco durante un’assemblea pubblica – doveva comprare nelle more e rendere pure un servizio alla comunità che in realtà (quota di proprietà) con la proposta di Area Immobiliare – Sobrero dovrebbe restare tale.
Continuano a mancare all’appello alcuni importanti tasselli in ossequio alla trasparenza. Forse basterà attendere uno degli ultimi consigli comunale dell’era Niccoli. O forse la ‘machiavellica operazione edilizia’ che non ha certo risvolti e portata affaristica dell’investimento multimilionario di Liguria 17 (ai tempi di Ambrogio Repetto sindaco) e del parking di di Via Belvedere che, dopo frane e tanto penare, si avvia alla conclusione, spazzando via per la prossima stagione estiva almeno un centinaio di posti auto, in una cittadina che, in molti giorni dell’anno, turisti da seconda casa e pendolari da week end sono sottoposti alle forche caudine per trovare un posto auto, vuoi libero o a pagamento. Se può consolare Noli condivide in Riviera l’amara consolazione di altre blasonate località balneari. Per la serie tutti al mare, parcheggio auto disperatamente cercasi. Ad Alassio, qualche anno fa, avevamo accertato che,sull’Aurelia di levante, dove sorgeva una piccola stazione di servizio dismessa e rasa al suo ricavandone 4 parcheggi, la richiesta del proprietario, a suo dire, era pure modesta: 115 mila euro a spazio, sotto il sole e la pioggia e senza protezione. Rimasero invenduti per tre- quattro anni. Ora sono di un nuovo proprietario che ha acquistato in blocco, pare un albergatore che, immaginiamo, avrà magari ottenuto un piccolo sconto.
Luciano Corrado
L’ordinanza del tribunale di Savona che dispone la vendita…..
Noli perizia del geom. Furio Robotti
Noli vendita atti giudiziari e allegati
