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Borghetto, ex oleificio Roveraro e degrado, il sindaco che deve fare? Cosa prescrive il Puc

La soluzione del problema dell’ex oleificio Roveraro dipende non solo dal modo con il quale l’amministrazione Gandolfo intende rapportarsi con gli attuali proprietari dell’edificio, ma anche dalla sua capacità di tutelare, senza compromesso alcuno ed in maniera ferma, l’interesse pubblico che dovrà individuare senza indugio la specifica destinazione da assegnare all’area, ove oggi sorge l’edificio.
Quando dico “senza indugio” intendo subito affermare questo: deve essere chiaro che il Sindaco Gandolfo  (nella foto) non può arrogarsi il diritto di prendere tempo sostenendo che l’ex oleificio non è lì da ieri e che le precedenti amministrazioni poco o nulla hanno fatto per risolvere il problema, perché questo, alla fine, finirebbe con il diventare l’alibi per non fare nulla e non differenzierebbe dalle precedenti la sua di amministrazione, che pure vuole fregiarsi, allo stato ingiustificatamente, della medaglia della novità.

La questione è certamente complessa e concerne l’annoso nodo della relazione tra la proprietà privata e l’interesse pubblico al corretto utilizzo di essa ovvero di aree, per l’appunto private, da tempo dismesse.

Il punto è questo: non è più accettabile che al centro di Borghetto Santo Spirito, a poche centinaia di metri dal mare, vi sia un edificio, come l’ex oleificio, in condizioni non propriamente decorose.

Rammento che il decoro urbano è tutelato fino al punto che l’art. 838 del codice civile consente alla pubblica autorità di procedere addirittura alla espropriazione di un bene che non si trova in condizioni decorose.

In linea generale è vero però, fatta salva la norma citata, di non facile applicazione peraltro, che la nostra legislazione è piuttosto carente in ordine al recupero di aree o edifici in stato di sostanziale abbandono.

Al riguardo può essere utile chiarire brevemente che cosa prevedono altri ordinamenti europei e ciò anche al fine di trarre spunti per la soluzione del problema dell’ex oleificio.

Così in Germania, se è vero che la proprietà privata è fortemente tutelata e l’intervento pubblico di tipo coercitivo deve rappresentare l’ultima strada da seguire, è certo però che, se necessario, strumenti legali, quali l’espropriazione, ordini di demolizione e edificazione, diritto di prelazione, non mancano di essere esercitati.

Il rapporto fra aree verdi e aree edificate è ottimo, esiste una rete di spazi pubblici eccellente, spesso su aree di proprietà privata, avendo come obiettivo principale la tutela dell’interesse pubblico al riutilizzo delle aree dismesse, considerato comunque prioritario anche in funzione di una migliore qualità della vita.

Intere aree di Berlino così sono state recuperate.

I piani urbanistici sono concepiti in maniera tale che, casi come quelli dell’ex oleificio, non possono essere tollerati e sono oggetto di una previsione specifica e non ambigua.

Interessante la politica olandese: lo Stato, con non pochi sforzi economici, acquisisce ampie proprietà di suolo concedendo ai privati il diritto di superficie per il mantenimento delle attività che ivi esercitano o intendono esercitare, mantenendo l’ultima parola però su un possibile uso diverso del fondo che, per questo, la mano pubblica ha acquisito in proprietà.

Ciò allo scopo di poterne disporre nella maniera migliore possibile in funzione di interessi pubblici predominanti fino al punto di costringere il privato alla cessazione della propria attività.

Ma noi siamo in Italia e nel nostro paese è certo molto complicato seguire una strada così lineare, quasi ideologica se vogliamo, come quella olandese o, se necessario, rigorosa come quella tedesca.

In Francia, ad esempio, a Nantes su un sito, ove un tempo sorgevano cantieri navali, oggi troviamo un centro museale-ricreativo mantenendo l’originaria struttura dell’edifico.

A Borghetto S. Spirito è possibile, almeno, pensare a questa operazione ?

La nostra Costituzione non tutela in modo assoluto la proprietà privata e non a caso parla di funzione sociale della medesima.

Allora, qualcuno si chiederà, cosa deve fare il Sindaco di Borghetto Santo Spirito ?

Fra le norme di congruenza del PUC a pag. 2 si legge:

La potenzialità edificatoria conseguente alle demolizioni dovrà essere realizzata in altre aree periferiche individuate dal P.U.C. Pertanto, al fine di poter attuare gli esiti urbanistici sopra elencati si rende necessaria la demolizione totale senza ricostruzione in sito degli edifici esistenti. [NDR: L’ex Oleificio Roveraro all’interno del DTR 1.1 ] Ciò comporta l’indennizzo ovvero la possibilità per i privati proprietari di poter ricostruire gli edifici demoliti in altre zone con adeguata compensazione in termini di nuova superficie utile.

Il P.U.C. poi chiarisce che, a fronte della cessione al Comune delle aree di proprietà dell’ex oleificio per una superficie complessiva di circa 5.092 mq, completamente libere, bonificate da eventuali residui di inquinamento del suolo, al privato possono essere cedute aree per una superficie complessiva di circa mq 12.247 già di proprietà pubblica.

Il PUC stabilisce che Il trasferimento come sopra descritto è subordinato alla stipula di una convenzione redatta previa stima del valore di mercato delle aree in argomento, che tenga conto sia della localizzazione, sia della edificabilità delle aree oggi libere, sia infine della consistenza dell’edificazione esistente a parità dell’attuale destinazione d’uso.

Ecco il Sindaco GANDOLFO deve rispondere ad una prima domanda: è equo permutare l’area, ove oggi si trova l’ex oleificio, che è di mq. 5092 con un area di mq. 12.247 in considerazione del fatto che, ad una cubatura industriale, se ne sostituisce, se non vado errato, una abitativa ?

E’ vero che il privato bonifica l’ area ma questa operazione non mi convince.

Non si parla dunque, in questo PUC né di ordine di demolizione, né di espropriazione come farebbero in Germania.

L’unico piano sul quale risolvere il problema pare essere quello di un accordo fra Comune e privati.

Almeno a me sembra leggendo il PUC, ma potrei anche aver inteso male.

Nel PUC è detto chiaramente che dove oggi esiste l’ex oleificio non si deve più costruire, salvo parcheggi interrati.

Questa affermazione non è corretta secondo il mio parere.

Proprio perché l’area in questione è oramai compromessa sotto il profilo edilizio si deve costruire, ma il punto è un altro: occorre realizzare edifici pubblici e non seconde case.

Occorre pensare alla realizzazione di un nuovo palazzetto dello sport, di un centro giovani, di uno spazio multimediale da tutti fruibile, di un centro anziani, il tutto con la dichiarata finalità di riportare un flusso socialmente rilevante e benefico in un’area che allo stato potremmo paragonare ai poco edificanti panorami delle periferie delle principali città italiane, altro che riviera ligure, sole e mare…

Riporto qui di seguito (tratto dalla parte del PUC Descrizione Fondativa) il seguente grafico preceduto dalla affermazione secondo cui Alle situazioni di degrado ambientale e, come detto, di capacità di carico fisica ed ecologica al limite, fa anche riscontro una situazione altrettanto pesante relativamente alla capacità di carico sociale (che abbiamo definito come “il limite oltre il quale le funzioni sociali e/o economiche dell’area risultano danneggiate e/o ostacolate, con conseguente degrado della qualità della vita sia della popolazione ospitante, sia del turista stesso”).

Questo dimostra che la qualità della vita nel nostro territorio è decisamente bassa raffrontata ad altre realtà della penisola.

Figura 4 carico fisiologico e sociale

La critica è fin troppo facile: ma dove si trovano i soldi per queste operazioni ?

Anche la risposta è facile. Basta avere un po’ di coraggio e sapersi circondare di persone che pensino in grande e alla grande ed estranee ad ogni interesse.

Intanto si possono trovare privati che abbiamo voglia di investire sul territorio: in Germania spesso aree destinate al pubblico sono rimaste in proprietà ai privati.

I 12.247 mq che si vogliono permutare con la proprietà dell’ ex oleificio che evidentemente sono nella disponibilità del comune, ben potrebbero essere alienati a terzi attraversi procedimenti ad evidenza pubblica, ma con chiari vincoli alla edificazione: a titolo esemplificativo realizzazione di unità immobiliare con non meno di 80 mq e dunque costruzione di appartamenti ad uso famiglia.

Il Comune potrebbe ricorrere alla Cassa Depositi e Prestiti sempre che questa strada sia tecnicamente fattibile.

Queste mie considerazioni non escludono a priori una forma di dialogo con la proprietà dell’ex oleificio, ma è bene che questa sappia che il Comune ha anche altri strumenti a sua disposizione per dipanare la matassa.

Naturalmente il Comune ben potrebbe imporre al privati il recupero di alcuni edifici facilitando l’intervento non facendo pagare l’ occupazione del suolo pubblico o riducendo il pagamento degli oneri concessori fino anche alla possibilità di esonero dalla corresponsione degli stessi.

Il Gandolfo nel suo programma parla di assemblee pubbliche e del coinvolgimento della cittadinanza nelle scelte del Comune.

Sarà così anche per l’ex oleificio ?

Si adotterà il sistema tedesco o quello olandese per la soluzione del problema oppure si ricorrerà a quello italiano ?

Giovanni Sanna

Anni ’70, l’Oleificio Roveraro di Borghetto S. Spirito (foto Trucioli.it)

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