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Sottotetto da ristrutturare, vista mare e Muretto di Alassio: vale una fortuna.
Il sogno del macellaio di Boves e Cuneo

Si favoleggia spesso di prezzi immobiliari, di alloggi da sogno (per costi e posizione) nella Baia del Sole. L’arch. Marco Melgrati negli anni del boom edilizio, assessore o sindaco, portava lo scettro di primo e più gettonato progettista di Alassio, dal mare alla collina, dal capoluogo alle frazioni. I tempi sono cambiati, ma il professionista di grido, oltre che politico, ex amministratore comunale, provinciale, regionale, è un punto di riferimento. Memoria storica e grande esperto, anche per aver contribuito nel ruolo propositivo, legislativo alle norme urbanistiche della Regione Liguria. Ora è alla ribalta il ‘piano Scajola’, mentre casa e box ad Alassio restano investimento e meta ambita. E un sottotetto, da ristrutturare e trasformare, può diventare dimora da sogno. Fronte mare, zona Caffè Roma e Muretto. Leggi anche tre posti auto in vendita sull’Aurelia di ponente e le suore della Carità.

Il permesso a costruire rilasciato dal Comune di Alassio, fai click per ingrandire l’immagine

Silvio Viglietti chef e scrittore di ricette

Un cantiere attira l’attenzione dei frequentatori del ‘budello’, la zona più frequentata dalla cittadina. Punto obbligato del passeggio e visita al centro commerciale più lungo d’Europa. Se poi l ‘impalcatura interessa uno degli stabili simbolo e tra i più ‘antichi’ la curiosità la fanno da padrona. Il palazzo ha ospitato agli inizi dal 1922 l’albergo Palma,  diventato grazie alla famiglia Viglietti, in particolare l’avvocato, maestro chef, Silvio Viglietti, piccolo e rinomato santuario della cucina ligure, delle più prestigiose guide culinarie nazionale ed internazionali, chiuso dopo 92 anni di attività dal giovane chef Massimo Viglietti. Sulla vetrina d’ingresso è esposto il cartello vendesi muri o affittasi per qualsiasi attività.

La ristrutturazione riguarda però quello che era il sottotetto, quarto piano, posizione incantevole e panorama garantito.  Il permesso a costruire del Comune di Alassio n. 34 del 18 novembre 2011, indica : “Recupero ai fini abitativi  del sottotetto, legge regionale  n. 24 del 2001. Proprietario e committente Andrea Aldo Daziano, residente a Boves, via Vittorio Veneto. Navigando su internet si può leggere che dovrebbe trattarsi  di un macellaio molto quotato che svolge l’attività commerciale anche a Cuneo nel centralissimo corso  Gallileo Ferraris.  Per il progetto ldei avori si è affidato al geometra  Diego Boggetti di Alassio, mentre il calcola statico  è affidato all’ing. Franco Piccotto di Torino. L’impresa che realizza i lavoro ha sede a Saluzzo.

Abbiamo chiesto all’arch.  Marco Melgrati, proprio per la sua esperienza e presenza professionale sul territorio,  a quanto si aggiri  ai nostri tempi il  presso di acquisto di un sottotetto, il costo medio di ristrutturazione ed eventualmente il valore finale sul mercato immobiliare.

Melgrati indica in circa 2000 mila € il mq il prezzo, il costo di trasformazione è più o meno lo stesso e il valore finale può aggirarsi su 8 mila € il mq, ma molto dipende se sarà realizzato o meno l’ascensore, trattandosi del quarto piano, con soffitti antichi molto alti.

A proposito l’argomento sottotetti è diventato un ‘caus belli’ , giudiziario e politico, come raccontano le cronache, in diversi centri  della Riviera e dell’immediato entroterra, basti pensare ad Andora, Villanova d’Albenga, Garlenda, sono per citare alcuni esempi.  Altra domanda all’avvocato Melgrati:  ad Alassio esistono problematiche simili ?  L’ex sindaco di Alassio, ex capogruppo di Forza Italia in Regione dai banchi dell’opposizione ed attuale vice coordinatore ligure chiarisce: “A Villanova c’è stata una interpretazione molto particolare della legge dei sottotetti, e soprattutto un inserimento di una norma nel Piano regolatore in contrasto con il termine temporale della legge 24/2001 (vedi i miei comunicati stampa sull’argomento in passato), parzialmente risolti con la modifica durante l’amministrazione Claudio Burlando della legge che ha portato il limite temporale a ottobre 2004 . Ad Alassio questi problemi non ci sono.”

E col discusso piano casa del neo assessore all’Urbanbistica e al Demanio, Marco Scajola, cosa cambia o cambierà sul piano concreto? Cosa accade, inoltre, dove ci sono i Puc in itinere, vedi Albenga ?

La risposta dell’arch. Melgrati:  ”Il piano casa di Scajola non cambia molto rispetto al piano casa Burlando-Fusco.  Ripropongo un mio comunicato stampa di allora. Gli amministratori e i simpatizzanti di centro-destra del nuovo contenitore politico “Politica per Passione” plaudono all’iniziativa di legge sulla modifica del Piano Casa, che derivava da una legge quadro fortemente voluta dall’allora Presidente del Consiglio Silvio Berlusconi per rilanciare un settore fortemente in crisi, quello dell’edilizia, che è sempre stato il volano dell’economia, e che ha contribuito in materia determinante, fin dal primo immediato dopoguerra, al “miracolo” italiano. Oggi che la intera filiera dell’edilizia è in crisi, e che solo nell’ultimo anno ha visto licenziamenti per più di 3.000 addetti nella sola regione Liguria, con chiusura di imprese piccole, medie e grandi, con fallimenti, concordati o semplici rinunce all’attività, questa modifica, anche se non completamente risolutiva per il settore, può essere un buon trampolino e un aiuto per imprese, imprenditori e privati.

La prima cosa è che la Legge detta Piano Casa da Legge straordinaria diventa legge ordinaria, quindi non a scadenza, peraltro andando a recepire premialità introdotte dai P.u.c. di nuova generazione, gli ultimi approvati in Liguria (giunta Burlando), che di fatto hanno norme simili o uguali a quelle del piano casa per l’incremento sull’esistente. Quindi positivo che le disposizioni di questa legge operano in deroga alla disciplina prevista dagli strumenti urbanistici generali e dai piani comunali vigenti e di quelli operanti in salvaguardia, in attesa dell’inserimento della specifica disciplina comunale per la riqualificazione del patrimonio urbanistico-edilizio esistente nel Piano urbanistico comunale vigente o nel Piano urbanistico comunale da adottare

Altro fatto positivo è che la modifica della legge porta il premio volumetrico a 200 m. cubi invece dei 170 mc. precedenti, estendendo la possibilità del calcolo per edifici di volumetria esistente compresa fra 1000 e 1500 metri cubi per la parte eccedente la soglia di 1.000 metri cubi del 6%. Inoltre cancella il limite minimo dei 60 metri quadri per i frazionamenti derivanti da interventi di Piano Casa, norma avulsa da quelle presenti nei Piani Urbanistici Comunali, per cui valgono le previsioni di superfici minime dettate dai Comuni. Ma forse l’innovazione più importante è che questa modifica alla Legge del Piano Casa toglie quella norma scandalosa, frutto dell’ideologia tipicamente “sinistra” della passate giunta regionale ostaggio dell’ultrasinistra radicale e della sinistra del Pd che prevedeva lo scomputo dalla premialità in ampliamento degli immobili condonati in tipologia 1. Come se gli immobili condonati non fossero legittimi a tutti gli effetti, e la legge oggi in vigore fa e faceva, in attesa dell’approvazione di questa modifica, una sperequazione inaccettabile nei confronti degli immobili condonati, che appunto in quanto condonati hanno dignità giuridica come quelli autorizzati per via tradizionale con Concessioni Edilizie, Permesso a Costruire o addirittura precedenti la legge Urbanistica 1150 del 1942. Altro aspetto assolutamente migliorativo della modifica della legge proposta dall’assessore Marco Scajola è la ulteriore premialità di un 20% sui volumi per la demolizione e ricostruzione in altre aree degli edifici che ricadano in aree inondabili con tempo di ritorno cinquantennale o duecentennale, o in aree con suscettività al dissesto alta o molto alta, liberando aree a rischio e ricostruendo in terreni privi di queste problematiche.”

Quanto incide il ‘Piano Scajola‘ in termini di nuove possibilità edificatorie nel centro storico di Alassio, e nelle altre zone tipo Punta Murena, oppure sulla prima collina di Alassio? Ancora Melgrati: ”  Sulla prima collina si può operare con l’incremento di volume sugli edifici esistenti, se non si fa demolizione e ricostruzione (che è spesso troppo onerosa e non vale la pena) nelle zone che non sono di Conservazione. Mi è capitato di applicare un piano casa ad una villetta e poi fare invece l’incremento gia previsto dal PUC perché la differenza in ampliamento era minima e il costo molto superiore nel caso di oneri piano casa. Punta Murena, invece, è zona dove non si può applicare il Piano Casa (zona di Conservazione IS.CE). Nel centro storico il Piano Casa non si può applicare.  Ecco l’articolo 5:

Esclusioni e specificazioni dell’applicazione degli articoli 3 e 4) 1. Gli ampliamenti previsti dagli articoli 3, 3 bis e 4 non si applicano nei confronti degli edifici o relative pertinenze[1]:

a) abusivi, in quanto realizzati in assenza di titolo edilizio od in difformità da esso, con esclusione delle difformità non aventi ad oggetto i volumi o le superfici ; b) [2]

c)  ricadenti in aree soggette a regime di inedificabilità assoluta in forza di normative o di atti di pianificazione territoriale e, con riferimento ai piani di bacino, oltre le soglie dimensionali previste dalle relative normative e da quelle analoghe di salvaguardia[3];

d) ricadenti in aree demaniali marittime concesse per finalità turisticoricreative;

e) ricadenti nei centri storici, salva la facoltà dei Comuni di individuare porzioni dei medesimi o specifici casi di applicabilità della legge con deliberazione soggetta ad esclusiva approvazione del Consiglio comunale;

f)   vincolati come beni culturali ai sensi della Parte Seconda del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni Culturali e del paesaggio, ai sensi dell’articolo 10 della legge 6 luglio 2002, n. 137 ) e successive modifiche ed integrazioni o comunque individuati come edifici di pregio dagli strumenti urbanistici generali vigenti;

g)  [4]

2. Nei Comuni costieri le disposizioni di cui agli articoli 3 e 4 non si applicano nei confronti degli edifici ricadenti, in base al vigente PTCP, assetto insediativo, nei seguenti ambiti e regimi normativi: a) [5]

b) conservazione (CE);

c)  aree non insediate (ANI) assoggettate al regime di mantenimento (MA), limitatamente alla fascia di profondità di 300 metri calcolati in linea d’aria dalla battigia anche per i terreni elevati sul mare.

3. Per gli edifici ricadenti nel territorio dei parchi si applica la disciplina relativa agli interventi di ampliamento e di mutamento di destinazione d’uso stabilita nei relativi piani, salva la facoltà di ogni Ente Parco di individuare con apposita deliberazione comportante variante al vigente piano del Parco le aree in cui sono applicabili le disposizioni degli articoli 3, 3 bis e 4, fermo restando il rilascio del prescritto nullaosta da parte dell’Ente Parco per ogni singolo intervento, nonché le esclusioni di cui ai commi 1 e 2..[6]

4. I Comuni, entro il termine perentorio di quarantacinque giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, possono individuare parti del proprio territorio nelle quali le disposizioni di cui all’articolo 3 non trovano applicazione per ragioni di ordine urbanistico, edilizio, paesaggistico ambientale, culturale.

Un’altra domanda al tecnico – politico Melgrati riguarda una giudizio sempre su Alassio a proposito del Piano Casa Scajola, eventualmente rinnovato e rivisto , quante nuove abitazioni /o vani potrebbe ancora portare nei prossimi anni ? Melgrati risponde: “In termini costruttivi non c’è grande differenza tra il piano casa Burlando-Fusco e quello Scajola. L’innovazione più significativa è l’abolizione della sperequazione tra immobili condonati o parzialmente condonati e quelli non… Io già in allora mi ero battuto per questo, perché se un immobile è condonato è legittimo, per legge, a tutti gli effetti… Erano pruderie e falsi moralismi per compiacere Rifondazione comunista e SelE comunque la Regione da anni (era Burlando) spinge i comuni a introdurre la premialità prevista nel piano casa all’interno dei PUC… quindi nessuno scandalo… costruire sul costruito con leggeri ampliamenti. Inoltre è stata recentemente approvata una legge Regionale, a compensazione del Piano Casa, che sposta il limite di inedificabilità assoluta nei centri urbani da tre metri a dieci metri dai rii, tombinati e non (per me una cazzata in molti casi, soprattutto dove i rii sono tombinati, ma la hanno fatta…)

Quali sono i ‘casi edilizi’ più sensibili e delicati che la legge Scajola proiettata nel tessuto edilizio – urbanistico di Alassio e delle frazioni, a partire proprio dalle mansarde e sottotetti ? Conclude Melgrati: Come detto il Piano Casa non incide sui sottotetti, che sono normati da una legge approvata in modifica della 24/2001 a marzo del 2005 ( Burlando - Cascino) alla quale ho contribuito anche io, in commissione, alla redazione…. Certamente sono un politico di parte, resta il fatto che l’edilizia è in grave crisi, il problema secondo me non è costruire, ma costruire bene e di qualità… ,penso allo scandalo estetico del Crescent di Savona… se lo avessi fatto io da Sindaco forse sarei in galera!!!) e se la legge del Piano Casa deve servire a eliminare qualche sconcezza nelle nostre città, ben venga… e poi concludere raccontando qualche curioso aneddoto relativo alla legge Piano Casa del 2001 con i mitici Burlando & Fusco...Potremmo creare un po’ più allegria”.

L.Cor.

NOTE ALLEGATE A CHIARIMENTO

[1] Alinea così modificata dall’articolo 6, comma 1, prima linea, della l.r. n. 22/2015 . L’alinea originaria così recitava: “1. Gli ampliamenti previsti dagli articoli 3 e 4 non si applicano nei confronti degli edifici od unità immobiliari

[2] Lettera abrogata dall’articolo 6, comma 1, seconda linea, della l.r. n. 22/2015 . La lettera originaria così recitava: “b) integralmente condonati con tipologia di abuso 1 “Opere realizzate in assenza o difformità della licenza edilizia o concessione e non conformi alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici” di cui alla tabella allegata alla legge 28 febbraio 1985, n. 47 (Norme in materia di controllo dell’attività urbanisticoedilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie) e successive modifiche ed integrazioni ed alla legge 24 novembre 2003, n. 326 (Conversione in legge, con modificazioni, del decreto legge 30 settembre 2003, n. 269, recante disposizioni urgenti per favorire lo sviluppo e per la correzione dell’andamento dei conti pubblici) e successive modifiche ed integrazioni. Ove si tratti di condoni aventi ad oggetto soltanto alcune parti dell’edificio o dell’unità immobiliare le relative volumetrie sono computate ai fini del calcolo della volumetria esistente ai sensi dell’articolo 2, comma 1, lettera f), ma, ai fini della determinazione dell’entità dell’ampliamento volumetrico in concreto ammissibile, tale volumetria condonata deve essere sottratta dall’entità dell’ampliamento volumetrico teorico previsto dagli articoli 3 e 4;”.

[3] Parole così sostituite dall’articolo 6, comma 1, terza linea della l.r. n. 22/2015. Le parole originarie così recitavano: “o comunque ricadenti in aree a pericolosità idraulica od idrogeologica in cui i piani di bacino non ammettono la realizzazione di interventi di ampliamento”.

[4] Lettera abrogata dall’articolo 6, comma 1, seconda linea della l.r. n. 22/2015 .La lettera originaria così recitava: “ricadenti nel territorio del Parco nazionale delle Cinque Terre, del Parco regionale di Portofino, del Parco naturale regionale di Portovenere e del Parco naturale regionale di Montemarcello Magra.”.

[5] Lettera abrogata dall’articolo 6, comma 2, della l.r. .n. 22/2015. La lettera originaria così recitava: “a) strutture urbane qualificate (SU);”.

[6] Comma così sostituito dall’articolo 6, comma 3, della l.r. n. 22/2015. Il comma originario così recitava: “3. Per gli edifici ricadenti nei territori dei Parchi diversi da quelli di cui al comma 1, lettera g), si applica la disciplina di ampliamento stabilita nei relativi Piani, salva la facoltà di ogni ente.

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